Co to jest Self Storage? To sektor, który dopiero zaczyna nabierać rozpędu w Polsce, mimo że w Stanach Zjednoczonych funkcjonuje już od lat 60-tych XX wieku. Hubert Paprocki, właściciel firmy HT-BOX.COM, jednej z pionierskich firm w tej branży w Polsce, opowiada o tym, jak ten amerykański pomysł sprawdza się w polskich realiach i dlaczego warto rozważyć inwestycję w samoobsługowe magazyny.
Co to jest Self Storage i skąd się wywodzi?
Self storage to samoobsługowe magazyny do wynajęcia, które charakteryzują się przede wszystkim małą powierzchnią i bardzo elastycznym czasem najmu. Klient może wynająć magazyn nawet na tydzień, miesiąc, rok czy dwa lata, a to właśnie ta elastyczność stanowi największą zaletę tej usługi. Sama branża wywodzi się z Ameryki, gdzie pierwsze budynki o takim przeznaczeniu pojawiły się już w latach 60-tych na Florydzie.
Pomysł sprowadzenia tego typu biznesu do Polski zrodził się częściowo z obserwacji tego, co dzieje się za oceanem, ale także z praktycznego podejścia jednego z przyjaciół założyciela HT-BOX.COM, który zapytał, czy firma mogłaby dla niego wyprodukować takie rozwiązania. Dzięki sporemu doświadczeniu w branży metalowej oraz chęci wprowadzenia innowacji, firma zdecydowała się na to wyzwanie.
Dlaczego kontenery są lepsze od tradycyjnych budynków?
Firma HT-BOX.COM wybrała nietypowe podejście do branży self-storage. Zamiast budować wielopiętrowe budynki, jak to robią Amerykanie, postanowili stworzyć elastyczne boksy do postawienia na zewnątrz. Wybudowanie wielopiętrowego budynku generuje bardzo duże koszty i ma kilka istotnych wad – klient nie może podjechać samochodem pod swoją komórkę, musi korzystać z różnego rodzaju wózków i często chodzić po małych korytarzach.
Kontenery magazynowe eliminują te problemy, oferując szereg korzyści:
- Znacznie niższe koszty inwestycji
- Możliwość podjechania samochodem bezpośrednio pod komórkę
- Łatwość przenoszenia rzeczy bez wózków
- Niższy próg wejścia dla inwestorów
- Tańsze ceny wynajmu dla klientów końcowych
Jeśli inwestycja jest tańsza dla właściciela, automatycznie przekłada się to na niższe ceny wynajmu dla przeciętnego człowieka, który potrzebuje takiej usługi na miesiąc czy dwa.
Opłacalność inwestycji
Stopy zwrotu z inwestycji w self-storage mogą być bardzo atrakcyjne, choć zależą od wielu czynników, takich jak lokalizacja, miasto czy determinacja inwestora. Rekordowa stopa zwrotu, jaką odnotowała firma, wyniosła 40,3% w skali roku, co jest wartością wyjątkowo wysoką. Średnio jednak, przy czasie komercjalizacji który zajmuje około półtora do dwóch lat dla działki o powierzchni 1500 metrów kwadratowych, zwroty kształtują się na poziomie około 20%. Porównując to do ostatnio modnych apartamentów w górach czy nad morzem, te zwroty są zdecydowanie wyższe przy podobnym wkładzie kapitałowym.
Firma HT-BOX.COM postawiła już około 150 magazynów w Polsce i Europie, co daje solidną bazę doświadczeń do oceny rentowności różnych lokalizacji. Na początku działalności skupiali się na dużych miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Poznań czy Łódź, ale cztery lata temu zaryzykowali i weszli w miasta liczące około 100 tysięcy mieszkańców. Okazało się, że te mniejsze miasta mogą generować nawet lepsze stopy zwrotu niż kilkumilionowa Warszawa, głównie ze względu na tańsze nieruchomości.
Kto wynajmuje magazyny Self-Storage?
Struktura klientów jest zróżnicowana i częściowo zależy od lokalizacji konkretnego placu. Według badań przeprowadzonych przez HT-BOX.COM, klienci dzielą się na dwie główne grupy:
60% – mały biznes: jedną, dwu czy trzyosobowe firmy budowlane, firmy e-commerce, firmy reklamowe i inne przedsiębiorstwa z sektora drobnego biznesu.
40% – osoby prywatne: korzystające z magazynów do celów osobistych.
Lokalizacja ma duży wpływ na tę strukturę. W okolicach bloków mieszkalnych jest więcej klientów prywatnych, którzy przechowują tam wszystko od rowerów, przez narty, skutery wodne, aż po różnego rodzaju sprzęt sportowy jak kajaki. Przedsiębiorcy z kolei częściej wybierają lokalizacje przemysłowe lub przy głównych arteriach komunikacyjnych.
Co można przechowywać i ile to kosztuje?
Odpowiedź na pytanie o to, co można przechowywać w magazynach self-storage, jest prosta – wszystko. Właściciele placów opowiadają o prawdziwych cudach, jakie odkrywają w kontenerach. Oprócz standardowych rzeczy jak rowery, narty czy meble, zdarzały się przypadki przechowywania snopków słomy przez panią prowadzącą fundację przyjaciół kotów, maszyny do pralni chemicznej, a nawet bardzo nietypowych przedmiotów związanych z hobby czy sezonową działalnością.
Tak naprawdę każdy ma potrzebę schowania czegoś czy przytrzymania w bezpiecznym miejscu, szczególnie podczas przeprowadzek, remontów czy w związku z działalnością biznesową. Ceny wynajmu zaczynają się już od 200 złotych netto miesięcznie za powierzchnię, która spokojnie zastąpi komórkę lokatorską w bloku. Różnią się one nieznacznie między miastami, ale w tej cenie klient otrzymuje kompleksową usługę obejmującą ochronę, dostęp, oświetlenie i ubezpieczenie.
Bezpieczeństwo i wygoda użytkowania
Magazyny self-storage to nie tylko proste kontenery – to kompleksowe rozwiązanie bezpieczeństwa wypracowane przez lata doświadczeń. Przy projektowaniu takiego magazynu i aranżacji dla klienta uwzględniane są drogi, komunikacja, ogrodzenie i oczywiście bezpieczeństwo. Cały monitoring jest podpięty do firmy ochroniarskiej, więc nie jest to tylko nagrywanie, ale rzeczywisty nadzór 24 godziny na dobę.
Każdy klient ma indywidualny kod dostępu, dzięki czemu zawsze wiadomo, kto, do której komórki, w jakim czasie i o jakiej porze przyjechał. Teren jest oświetlony całodobowo, co eliminuje sytuacje, gdy gdzieś jakiś cień może sprawiać, że człowiek czuje się niepewnie. Często montowane są również megafony umożliwiające komunikację z ochroną, działające jak domofony.
Proces wynajmu jest maksymalnie uproszczony z perspektywy klienta. Wystarczy zadzwonić, zapytać o powierzchnię, a wszystkie formalności można wykonać zdalnie, bez konieczności spotkania z operatorem placu. Klient podpisuje umowę zdalnie, opłaca, dostaje indywidualnie generowany kod dostępu, zakłada kłódkę i może korzystać z magazynu. Nawet kłódkę można kupić na miejscu.
Perspektywy dla inwestorów Self Storage
Dla inwestora self-storage może stanowić atrakcyjną drugą nogę biznesową, ponieważ nie angażuje tak wiele czasu jak często podstawowa działalność. Może to być traktowane jako biznes poboczny, który nie wymaga stałej obecności. Często zdarza się, że klienci firmy HT-BOX.COM traktują to właśnie jako drugi biznes, uzupełniający ich główną działalność.
Proces współpracy wygląda następująco:
- Kontakt i wywiad – klient odwiedza stronę, kontaktuje się telefonicznie lub mailowo
- Analiza potrzeb – krótki wywiad dotyczący miasta, działki i jej warunków
- Wizja lokalna – firma jedzie na miejsce niezależnie od lokalizacji
- Projekt i oferta – przygotowanie aranżacji i szczegółowej wyceny
- Realizacja – najczęściej z możliwością leasingu sprzętu
Klient dowiaduje się, ile maksymalnie może mu dać jego działka, ewentualnie jak można to podzielić na etapy, uwzględniając czas komercjalizacji. Firma ma już na swoim koncie ponad 150 lokalizacji w całej Europie, w tym w Polsce, Czechach i Słowacji, co świadczy o doświadczeniu i wiarygodności rozwiązania.
Self-storage to branża przyszłości, która w Polsce dopiero zaczyna pokazywać swój potencjał. Dla inwestora szukającego stabilnej stopy zwrotu i klienta potrzebującego elastycznego rozwiązania magazynowego, self-storage otwiera nowe możliwości na polskim rynku. Dzięki niskim kosztom wejścia, elastyczności i rosnącemu zapotrzebowaniu, jest to sektor wart uwagi zarówno dla dużych, jak i małych inwestorów.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym jest Self Storage i skąd pochodzi ten pomysł?
Self storage to samoobsługowe magazyny do wynajęcia, które charakteryzują się przede wszystkim małą powierzchnią i bardzo elastycznym czasem najmu. Branża wywodzi się z Ameryki, gdzie pierwsze budynki o takim przeznaczeniu pojawiły się już w latach 60-tych na Florydzie.
Dlaczego firma HT-BOX.COM preferuje kontenery zamiast tradycyjnych budynków dla Self Storage?
Firma HT-BOX.COM wybrała kontenery zamiast wielopiętrowych budynków, ponieważ budowa tych drugich generuje bardzo duże koszty i ma wady, takie jak niemożność podjechania samochodem pod komórkę, konieczność korzystania z wózków i chodzenia po małych korytarzach. Kontenery eliminują te problemy, oferując niższe koszty inwestycji, możliwość podjechania samochodem, łatwość przenoszenia rzeczy bez wózków, niższy próg wejścia dla inwestorów i niższe ceny wynajmu dla klientów.
Jakie są typowe stopy zwrotu z inwestycji w Self Storage?
Stopy zwrotu z inwestycji w self-storage mogą być bardzo atrakcyjne. Rekordowa stopa zwrotu odnotowana przez firmę wyniosła 40,3% w skali roku. Średnio jednak, przy czasie komercjalizacji wynoszącym około półtora do dwóch lat dla działki o powierzchni 1500 metrów kwadratowych, zwroty kształtują się na poziomie około 20%.
Kto najczęściej wynajmuje magazyny Self Storage?
Według badań HT-BOX.COM, klienci dzielą się na dwie główne grupy: 60% to mały biznes (firmy budowlane, e-commerce, reklamowe), a 40% to osoby prywatne korzystające z magazynów do celów osobistych. Lokalizacja ma wpływ na tę strukturę.
W jaki sposób zapewnione jest bezpieczeństwo w magazynach Self Storage?
Bezpieczeństwo magazynów self-storage jest kompleksowe: monitoring jest podpięty do firmy ochroniarskiej z nadzorem 24 godziny na dobę. Każdy klient ma indywidualny kod dostępu, a teren jest oświetlony całodobowo. Często montowane są także megafony umożliwiające komunikację z ochroną.
Jak wygląda proces wynajmu magazynu Self Storage?
Proces wynajmu jest maksymalnie uproszczony i można go wykonać zdalnie. Klient dzwoni, pyta o powierzchnię, podpisuje umowę zdalnie, opłaca, otrzymuje indywidualnie generowany kod dostępu, zakłada kłódkę i może korzystać z magazynu. Kłódkę można nawet kupić na miejscu.
